Delta-NEM

MoniT – porovnávací metoda

Při oceňování porovnávací metodou je kritickým faktorem správný výběr srovnatelných nemovitostí. Pro efektivní používání porovnávací metody by měl mít znalec či odhadce k dispozici následující:

1. Dostatečně obsáhlou databázi nemovitostí

2. Spolehlivé informace o ceně nemovitostí

3. Spolehlivé informace o vlastnostech nemovitostí

4. Schopnost vyhledávat podobné nemovitosti

5. Rozpoznat nemovitosti s nestandardní cenou

Porovnávací metoda MoniT je nástroj, které vyhovuje všem těmto požadavkům:

1. Databáze MoniT nyní obsahuje zhruba 2 000 000 objektů a průběžně se rozšiřuje.

2. Databáze obsahuje jak údaje o prodejních cenách z ČÚZK, tak informace o nabídkách realitních kanceláří.

3. Program dokáže s vysokou pravděpodobností párovat prodejní ceny z ČÚZK s nabídkou RK, takže je k dispozici jak informace ceně, tak podrobný popis nemovitosti.

4. Program umí vyhledat v databázi nejpodobnější nemovitosti k nemovitosti oceňované a výsledek utřídit podle míry podobnosti.

5. Před vyhledáním srovnatelných nemovitostí se určí statisticky nejpravděpodobnější cena, přičemž program zobrazí především nemovitosti ve vhodné cenové relaci.

Vyhledání srovnatelných nemovitostí se provede v několika snadných krocích:

1. Zadání vlastností oceňované nemovitosti

Nejprve vyberte typ oceňované nemovitosti a zadejte její parametry. Parametry, které je třeba zadat, byly získány statistickou analýzou rozsáhlé databáze MoniT a byly vybrány ty, které nejvíce ovlivňují cenu.

Touto metodou lze ocenit pouze standardní nemovitosti (byty, rodinné domy, vily, nájemní domy, rekreační objekty, stavební pozemky, ornou půdu a zahrady). Pro ostatní, nestandardní nemovitosti lze použít obecnou porovnávací metodu.

Adresa nemovitosti a datum ocenění se automaticky převezmou z úvodu posudku. Pokud je třeba je změnit, zrušte dědění údajů pomocí tlačítka . U adresy se automaticky zobrazuje fotografie nemovitosti z Google Street View (pokud je dostupná).

2. Určení statisticky nejčastější ceny

Tlačítkem „Stanovit odhad ceny nemovitosti“ se vypočte statisticky nejčastější cena nemovitosti daných vlastností na daném místě k danému dni. Odhad se provede pomocí Modelu MoniT. Odhad nejčastější ceny je důležitý proto, aby měl uživatel vodítko o cílové cenové úrovni. Program dále vyhledává nemovitosti zhruba odpovídající dané ceně.

Se stanovením odhadu ceny se jednorázově odečte příslušný počet kreditů za užívání služeb MoniT a parametry oceňované nemovitosti se zafixují. Následující vyhledávání srovnatelných nemovitostí již není dále zpoplatněno. Pokud chce uživatel změnit parametry oceňované nemovitosti, učiní to tlačítkem „Upravit parametry oceňované nemovitosti“. Případné zadání jiných parametrů je znovu zpoplatněno.

Uživatel se může rozhodnout, jestli chce odhad ceny podle modelu MoniT zahrnout do výsledného textu. K tomu slouží zaškrtávací políčko „uvádět ve výstupu cenu nemovitosti dle modelu MoniT“. Uvedení ceny podle modelu může zvýšit věrohodnost a ověřitelnost odhadu.

3. Úprava ceny nemovitosti podle modelu

Pokud uživatel ví, že oceňovaná nemovitost je výrazně nadstandardní/podstandardní vzhledem k běžným nemovitostem zadaných parametrů, může cenu vypočtenou podle modelu MoniT upravit koeficientem. V tom případě se při vyhledávání srovnatelných nemovitostí preferují nemovitosti odpovídajícím způsobem dražší/levnější.

To se provede označením políčka „Upravit cenu nemovitosti“.

Po úpravě ceny koeficientem je třeba znovu vyhledat nejvhodnější srovnatelné nemovitosti. Tato následná vyhledávání již nejsou zpoplatněna.

4. Vyhledání srovnatelných nemovitostí

Spolu s odhadem ceny podle modelu MoniT program vyhledá nemovitosti, které se svými vlastnostmi nejvíce podobají oceňované nemovitosti a cenou se nejvíce blíží ceně podle modelu (po případné úpravě koeficientem). Vyhledané nemovitosti jsou zobrazeny v přehledné tabulce obsahující základní údaje.

Standardně program vyhledává prodejní ceny z ČÚZK. Prodejní cena je cena uvedená v daném řízení o převodu nemovitosti. Je třeba upozornit na to, že v některých případech může být uměle snížená. To lze případně zjistit spárováním prodejní ceny s odpovídající nabídkou RK.

Lze také zvolit vyhledávání mezi nabídkovými cenami. Nabídkových cen je v databázi mnohem větší množství. Při jejich použití je však třeba cenu adekvátně snížit koeficientem.

Fotografie u nemovitostí z ČÚZK pocházejí z Google Street View (a případně mohou chybět). Ostatní informace pocházejí z údajů o řízení ze serveru ČÚZK. Zobrazeno je i číslo řízení, takže lze informace kdykoli dohledat a ověřit přímo na serveru ČÚZK https://www.cuzk.cz.

Detaily objektu z ČÚZK

5. Párování prodejních cen s nabídkami RK

Protože prodejní ceny z ČÚZK neobsahují téměř žádné informace o převáděné nemovitosti, je vhodné tyto informace nějak doplnit. Jednou z možností je spárovat nemovitost z ČÚZK s nabídkou realitní kanceláře.

V okně detailů vyhledané nemovitosti z ČÚZK je dole seznam nabídek RK, které pravděpodobně odpovídají převáděné nemovitosti. Párování objektů nelze provést zcela spolehlivě, proto je třeba správnost párování ověřit a potvrdit. V některých případech může být navrženo více kandidátů na párování. Párování se potvrdí označením políčka vpravo na řádku příslušné navržené nabídky. Spárovaný objekt se potom vloží k informacím získaným z ČÚZK. Uživatel má potom možnost zvolit, které fotografie z RK chce použít, a případně může upravit popis nemovitosti převzatý z nabídky RK.

Tipy pro ověření párování

•
V každém případě otevřete okno detailů navržené nabídky RK a umístěte ho na obrazovce vedle vyhledaného převodu z ČÚZK. Zkontrolujte, zda souhlasí podstatné vlastnosti.
•
Pod údaji o lokalitě nemovitosti je údaj o přesnosti polohy – realitní kanceláře v některých případech neuveřejňují přesnou adresu nabízené nemovitosti. Pokud je přesnost polohy uvedena jako „souřadnice objektu“, je párování pravděpodobně přesné. Pro nemovitosti z ČÚZK je přesná poloha známa vždy. Přesto je vhodné správnost párování ověřit, protože je možné, že poloha z RK může být chybná.
•
Vpravo od údajů o lokalitě nemovitosti je vždy, pokud je k dispozici, zobrazena fotografie daného místa z Google Street View. V případě potřeby je možné tuto fotografii poněkud posunout nebo natočit. Tuto fotografii je vhodné srovnat s fotografiemi z realitní nabídky. (Fotografie z Google Street View je také umístěna u informací o lokalitě realitní nabídky. Vlastní fotografie zveřejněné realitní kanceláří jsou dole.)
•
Pokud v okně převodu z ČÚZK není fotografie – většinou se jedná o objekty mimo větší města – je možné zobrazit letecký snímek tlačítkem „Ortofoto“. V některých případech tak lze získat přibližný přehled o dispozici nemovitosti a tyto informace pak porovnat s fotografiemi z RK.
•
Pokud je přesnost polohy u nabídky RK jiná než „souřadnice objektu“, zobrazená poloha na mapě (tlačítka „Google“, „Mapy.cz“ a „Ortofoto“) odpovídá pouze dané přesnosti (např. při přesnosti „souřadnice ulice“ je na mapě vyznačen střed ulice, nikoli přesná poloha objektu, která není známa).

5a. Použití koeficientu korekce nabídkové ceny

Pokud jste vyhledávali nabídkové ceny (přepínač mezi nabídkovými a prodejními cenami je nad tabulkou vyhledaných nemovitostí), program automaticky určí a použije korekční koeficient pro přepočet na prodejní cenu. Korekční koeficient byl určen statistickou analýzou rozsáhlých souborů nabídkových a prodejních cen. Výše koeficientu odpovídá specificky dané nemovitosti vzhledem jejímu typu a dalším vlastnostem.

Koeficient korekce nabídkové ceny (Knab) se automaticky přidá do tabulky srovnatelných nemovitostí při vložení první srovnatelné nemovitosti, které má uvedenu nabídkovou cenu (a nikoli cenu prodejní). Uživatel případně může užití tohoto koeficientu vypnout nebo použít jinou hodnotu než je automaticky určená.

Použití nabídkových cen pro porovnávací metodu může být někdy výhodnější než použití prodejních cen, protože databáze nabídkových cen je mnohem rozsáhlejší a jednotlivé nemovitosti jsou lépe dokumentované co do svých vlastností.

6. Použití vyhledaných nemovitostí pro porovnání

Dole v okně je tabulka srovnatelných nemovitostí. Když mezi vyhledanými nemovitostmi najdete vhodnou srovnatelnou nemovitost, přidejte ji mezi srovnatelné nemovitosti tlačítkem „Použít“, které je umístěno na každém řádku v seznamu vyhledaných nemovitostí. Ekvivalentně lze použít tlačítko „Použít nemovitost pro porovnání“ v okně detailů nemovitosti.

Takto lze postupně přidat do seznamu požadovaný počet srovnatelných nemovitostí. Ceny jednotlivých srovnatelných nemovitostí lze upravit koeficienty. Výsledná odhadní cena se určí jako průměr upravených cen srovnatelných nemovitostí. Každé srovnatelné nemovitosti lze přiřadit váhu. Pokud váhy upravíte, výsledkem je vážený průměr.

Kromě toho lze zvolit jednotku porovnání. Možnosti jsou:

•
Celková/užitná plocha – pro každou srovnatelnou nemovitost se vypočte cena za m², z těchto cen se určí průměrná cena z m², která se vynásobí plochou zadanou v úvodu pro oceňovanou nemovitost (viz bod 1). Zda jde o celkovou nebo užitnou plochu se rozhodne rovněž podle zadání v úvodu. Pro správnost srovnání je třeba zajistit, že je plocha u všech srovnatelných nemovitostí správně zadaná.
•
Celá nemovitost – výsledná cena se určí jako přímý průměr cen srovnatelných nemovitostí. Rozdílnost velikostí lze případně kompenzovat koeficientem velikosti.