Věrohodnost modelu

Abychom ověřili, zda ceny určené pomocí modelu MoniT odpovídají realitě, srovnali jsme jeho výsledky s nezávislými zdroji údajů o cenách nemovitostí veřejně dostupnými na internetu. Ceny, se kterými výsledky porovnáváme, jsou většinou značně agregované, proto jsme se ve srovnání snažili pomocí modelu MoniT co nejpřesněji replikovat postup agregace. Například, pokud by byla zveřejněna průměrná cena bytu 3+1 v novostavbě v okrese Parbubice, vybereme z databáze MoniT všechny případy bytů daných vlastností, pomocí modelu MoniT určíme jejich předpokládané prodejní ceny a z nich vypočteme průměr.

Údaje o cenách jsou nejčastěji zveřejněny formou grafu. Původní graf jsme vždy doplnili o výsledky podle modelu MoniT. Vždy uvádíme odkaz na původní zdroj.

IPR Praha

Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy zveřejnil několik analýz cen nemovitostí. Z nich jsme vybrali pár přehledů a srovnali s výsledky modelu MoniT.

Zdroj: http://www.iprpraha.cz/bydleni
http://www.iprpraha.cz/uploads/assets/dokumenty/ssp/analyzy/bydleni_realitni_trh/analyza_aktualnich_developerskych_projektu_2019.pdf
http://www.iprpraha.cz/uploads/assets/dokumenty/ssp/analyzy/bydleni_realitni_trh/analyza_prodejnich_cen_nemovitosti_a_struktury_poptavky_na_prazskem_rezidencnim%20trhu.pdf

Fialové sloupce v grafu udávají tržní ceny určené pomocí modelu MoniT.

Pro porovnání jsme vzali byty se stavem určeným jako "výborný" – podle analýzy se jejich cena statisticky významně neliší od cen specificky v novostavbách.

Protože jde o ceny starších bytu, pro porovnání jsme vybrali byty, které mají deklarovaný stav jiný než "výborný".

Fialové sloupce v grafu udávají tržní ceny určené pomocí modelu MoniT odpovídajícího druhu domu (cihlový/panelový).

Červeně jsme do grafu zároveň zanesli průměrné nabídkové ceny. Jde o prosté, neupravené ceny tak, jak byly získány z realitních serverů. Je patrné, že ceny bytů v panelových domech jsou v původních datech, vůči kterým jsme porovnávali, z nějakého důvodu systematicky nadhodnocené – blíží se spíše nabídkovým než prodejním cenám.

Podotýkáme, že ceny v grafu nezačínají na nule, ale na 40 000 Kč/m², takže relativní rozdíly jsou ve skutečnosti menší, než se jeví.

Realitní kancelář RE/MAX

Zdroj: https://www.martinstrojsa.cz/realitni-trh/ceny-nemovitosti-v-usti-nad-labem-v-roce-2019/
https://www.toplak.cz/realizovane-ceny-pozemku-pro-bydleni/
https://www.toplak.cz/narust-cen-domu-2012-2018/

Fialovou čárou je proložen průběh průměrných cen bytů v Ústí nad Labem podle modelu MoniT. Graf opět nezačíná na nule, takže relativní rozdíly jsou menší, než se jeví.

Fialovou čárou je proložen průběh průměrných cen stavebních pozemků v Praze podle modelu MoniT.

Ceny rodinných domů podle modelu MoniT v Praze (fialová čára) a okresech Praha-východ a Praha-západ (zelená čára).

Data Brno (Sreality.cz)

Zdroj: https://data.brno.cz/ceny-nemovitosti-v-brne/

V grafu jsou zobrazeny ceny bytů v Brně. Z informací ze zdroje odkazovaného výše vyplývá, že jde o medián nabídkových cen získaných ze serveru Sreality.cz. Fialovou čárou je proložen vývoj mediánu nabídkových cen určených podle modelu MoniT.

Závěr

Při srovnání výsledků modelu MoniT s údaji o realizovaných cenách z rozličných zdrojů je patrná vysoká relevance výsledků modelu. Zároveň platí, že výsledky zde prezentované jsou značně agregované, zatímco reálně je model MoniT schopen určit přesné výsledky i pro jednotlivé specifické případy.