Cenový model a porovnávací metoda

V převládající praxi se tržní hodnota nemovitosti odhaduje pomocí porovnávací metody. Následující text vyjasňuje, jaký je vztah mezi oceněním porovnávací metodou a statistickým cenovým modelem. Pokud se tržní cenou rozumí cena, „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění, přičemž se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv,“ (definice tržní ceny dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) ukážeme, že užití statistického modelu odpovídá tomuto požadavku výrazně lépe, než porovnávací metoda, která je pouze velice hrubým přiblížením tržní ceně.

Předpokládejme, že chceme stanovit tržní hodnota nějaké nemovitosti. Předpokládejme dále, že máme k dispozici rozsáhlou databázi cen. Zdánlivě jednoduchý postup známý jako porovnávací metoda – tedy „vybrat podobné nemovitosti a vypočíst průměr jejich cen“ – ve skutečnosti vede k sérii dilemat. Jakým způsobem tato dilemata vyřešíme pak podstatně ovlivní odhadnutou cenu.

Pokud předpokládáme, že se ceny liší podle geografického umístění, je nutné vybrat nemovitostí pouze v okolí – jak široké toto okolí má být? Pokud předpokládáme, že se ceny vyvíjejí v čase, je nutné vybrat pouze nemovitosti, jejichž prodej se realizoval nedávno – jaký časový úsek představuje ono „nedávno“? Pokud předpokládáme, že se nemovitosti různých vlastností (výměry, typu konstrukce, opotřebení...) prodávají za různé ceny – které vlastnosti skutečně ovlivňují cenu?

V nejhrubší formě má toto dilema následující povahu: buď budeme striktní a výběr nemovitostí co nejvíce zúžíme, aby byla zajištěna maximální podobnost s oceňovanou nemovitostí – výsledkem je pak velmi malý soubor nemovitostí, kde bude cena nejspíš silně zatížena náhodnými vlivy (průměr z většího množství případů děláme právě proto, aby se tyto nahodilé vlivy navzájem vyrušily) – nebo naopak kritéria rozvolníme, získáme větší soubor nemovitostí, jehož cena nebude ovlivněna náhodnými výkyvy, bude však naopak trpět nedostatkem specifičnosti vzhledem k nemovitosti odhadované.

Zdá se tedy, že nějakým způsobem musíme určit meze vzdálenosti, času a míry shody vlastností tak, aby se dostatečně omezily nahodilé vlivy, ale cena byla stále ještě dostatečně reprezentativní pro oceňovanou nemovitost. Odhlédneme-li od toho, že určit takové optimum je prakticky obtížně, stejně tento mírně sofistikovaný postup trpí podstatnou vadou – z velkého souboru informací o cenách vybere jen velmi malou část a zbytek zcela ignoruje. Tedy například, pokud usoudíme, že změna ceny během posledního roku byla zanedbatelná, zahrneme pouze prodeje ne starší než jeden rok. Nicméně i starší údaje o ceně z dané lokality obsahují významnou informaci o ceně, jsme-li schopni kompenzovat časovou změnu ceny. Přitom míru změny ceny v čase lze určit analýzou celého souboru nemovitostí, protože lze předpokládat, že se ceny nemění nahodile od místa k místu, ale že nárůst nebo pokles ceny je rovnoměrný na rozsáhlém území. Obdobně jsou provázány ceny na různých místech a různých typů nemovitostí.

Pokud jsme tedy schopni zjistit způsob, jakým jsou provázány jednotlivé faktory ovlivňující cenu, vyřešíme výše zmíněná dilemata mnohem lepším způsobem, než prve nastíněné naivní omezení vzorku nemovitostí na statisticky nereprezentativní úzký výběr. Takové řešení představuje kvalitativní skok ve dvou ohledech: (1) nemusíme řešit umělé dilema, které nemovitosti použít ke srovnání a které nikoli, (2) do úvahy o ceně můžeme zahrnout řádově větší množství případů, takže se výrazně omezí náhodné vlivy, aniž by při tom došlo ke snížení přesnosti vinou nízké specifičnosti souboru dat.

Konkrétní analýza vztahů mezi faktory ovlivňujícími cenu se nazývá statistiký (hédonický) cenový model. Z výše uvedeného vyplývá, že použití komplexního statistického modelu povede k podstatně přesnějšímu a věrohodnějšímu odhadu ceny, než běžná porovnávací metoda. A to z toho důvodu, že porovnávací metodu – zprůměrování několika vybraných cen – není nic jiného než velmi jednoduchý a subjektivně zatížený statistický model. Ocenění pomocí komplexního statistického modelu tedy není alternativou k porovnávací metodě, ale její výrazně přesnější realizací.